楼市黄大大团队（ID：HouseLeader）| 旺角黄局长
东莞，全我国最割裂的大城市。
你黄局长足不出户这么多年，还从来没见过一座经济强市，城市界面能够糟成这样。
在我国GDP25强城市傍边，东莞肯定是最奇葩的当地，没有之一。但便是这样一座大县城，房价却奇特得很：
最为边际的凤岗镇，GDP才394亿元，新房均价已3万+，比肩姑苏最贵的经济中心工业园区。
默默无名的塘厦镇，均价2.4万，居然微胜广州自贸区南沙，后者但是国家级战略。
造羊毛衫的大朗镇，均价2.4万，吊打成都的先进制作业基地天府新区。
遍地铁棚工厂的长安镇，均价3.1万，碾压武汉中心三区……
一个有百万打工女孩的国际工厂，凭什么这么彪悍？莫非农民工们到了我国最富的广东，也跟着秒变土豪？
这些怪异的背面，其实能够追溯到今日发生在大湾区的颠覆性变局。
多种痕迹显现，寻求全球城市的深圳正在打开巨大的触角，将东莞归入它的辐射规模。
一体化的大幕缓缓拉开了。在南我国的大门上，一座GDP超3万亿，行将强过上海的“我国榜首大城市”冉冉升起。
01
从广州开车进入东莞，不论从是哪一条大桥下去，底子都是这样的画面。
一般来说，城市与城市接壤的当地，质量都会比较差，这很正常。
但是当你走遍这儿每一寸土地时，你会发现，东莞真便是一个大县城，哪里都是城不城，村不村。
来，赏识一下东莞到处演出的魔幻大片——
市中心莞城大街办，方圆一百米应该算是城市会客厅了吧。
嗯，这长这个容貌。
长安镇是东莞现在经济最兴旺的当地，算是经济中心之一。
在双向八车道的太安路两头，尽是铁棚工厂、小作坊和握手楼。
假如你不服，咱们再去看望一下东莞的政治中心，南城大街。这是举世经贸中心大厦背面的画面。
一条街，左面是城中村，右边是CBD。
你还甭说，这种“纽约曼哈顿”与“孟买贫民窟”同处一框的场景，也只要东莞才造得出来，其他当地还不简单有——
全我国960万平方公里的疆土上，只要五个地级市是不设区/县的，东莞是其间一个。它由32个镇街组成。
原本东莞也只要巴掌大，再被分红32块，你能幻想每一个镇街有多小吗？
所以，它是很难去会集规划城市功用的，决议哪里是工业区，哪里是睡城。每个镇街便是凭着感觉走。
前期东莞从搞三来一补起步，村村焚烧，家家冒烟，一跃成为国际工厂，出口许多的手机、玩具、羊毛衫……全球每4部智能手机就有一部来自东莞，东莞塞车，全球缺货。
在这样一个当地，能腾出块地就不错了。盖房那都得见缝插针，很少有连片的土地能够用来开发。
所以，咱们最终看到的局势便是，出产功用和寓居功用纵横交错。许多住所小区孤单单的矗在那，被卡车、电线杆、握手楼所围住。
城市级的小区，调配县城级的配套，两者魔幻的融合在一起。
（塘厦镇，万科朗润园）
（凤岗镇，佳兆业水岸豪门）
说真的，方圆五十米内没几个工厂作坊，你都不好意思说自己住的是“东莞房”。这便是东莞特征。
但便是这样一座城市，房价已经在狂飙突进了。依据本年7月一手成交均价：
松山湖，3万6
凤岗镇，3万4
长安镇，3万1
塘厦镇，2万4
大朗镇，2万4
虎门镇，2万2
整个东莞均价到达1.6万，秒杀副省级城市成都、万亿沙龙的无锡、国家中心城市郑州西安。
这个市容惨到天际线的一般地级市，凭什么这么彪悍？
要知道，东莞的平均年龄只要34.7岁，是我国第二年青的城市。逾越7成的外来人口中，有许多出产线上的厂妹，快递小哥……
莫非这个年青人集体的购买力，比成都、无锡的白领们还要强？
答案，明显不是。
02
十年前，东莞仍是一个正常城市，中心片区（南城街、东城街等）房价最贵，这契合城市开展的惯常逻辑。
（2006年东莞住所价格空间散布栅格图 来历：华南师范大学学报）
十年后的今日，史上稀有的一幕发生了。
东莞走起了不寻常路。南部的镇街，房价大面积逾越市中心，像松山湖、凤岗、长安，就比市中心还要贵。
（本年7月东莞一手房成交价）
构成这种局势的最大原因，是南边呈现了一座超级城市深圳，并且这座准国际中心，还在不断地胀大中。
今日的深圳，土地实在太紧张了。鹏城的人口密度全我国榜首，每平方公里6522人，是北京的4.9倍，广州的3.2倍，上海的1.7倍。
（制图：李星星）
这儿土地开发强度迫临50%，远超30%的国际警戒线。剩下的又多是山林湖泊等生态用地，制止开发。
因而，深圳简直无地可用。像龙岗区，388 平方公里辖区规模内，剩下可建造用地共5.74平方公里，契合供地条件的仅2.1 平方公里。
上个月，中心决议在深圳建造社会主义先行示范区的时分，还有一些人为深圳忧虑。这个土地的魔咒，会不会让深圳香港化，成为下一个香港？
走运的是，深圳有东莞这个后花园。
面临土地资源的瓶颈，急不可耐的深圳早已悄然布局。它打开巨大的触角，“拿下”毗连三分之一的东莞：
1、深圳取消了跟东莞连通的绝大多数高速公路收费；
2、深圳市人才安居集团砸下重金，开端在东莞临深片区选地拿地，建造人才住宅。把深圳人的保证性住宅，盖到别人家的城市去；
3、不少深圳企业迁移到东莞布局，比方华为终端、大疆使用级无人机、中集等；
4、深圳和东莞都在积极地规划跨城地铁相连。并且不是小打小闹的对接，是360度全面临接，多达8条以上；
……
《东莞市轨道交通网络规划(2035)》征求意见稿
《深圳市轨道交通线网规划（2016-2030）》草案
咱们来看一下两座城市接壤的当地。当北京跟燕郊之间还留有长长的乡村隔离带时，深圳跟东莞之间，早已含糊了行政边界。双城日子触手可得。
北京通州-廊坊燕郊
深圳宝安—东莞长安
深圳龙岗-东莞凤岗
深圳龙华—东莞塘厦
从2015年开端，便有许多深圳客跑到东莞置业，买下半个东莞的房子。临深的松山湖、凤岗、大朗、塘厦、大岭山、黄江、清溪，深圳客占比更是高达七多半。
未来将会有越来越多的深圳人，脱离鹏城涣散在这个一体化大都市内，构成留鸟日子。
那但是来自一线城市的购买力啊 ！
03
东莞房价贵的第二个原因，是这个国际工厂，正在从香港人的东莞、台湾人的东莞，变成东莞人的东莞。
到2018年末，东莞有13176家外商出资企业，港资企业7593家，台资企业3780家，算计占外企总数86.3%。
看理解了吧，东莞经济起步的本源为“外资”。
08年之前，外资企业奉献了东莞工业总产值的七多半。尽管声称国际工厂，但其实站在全球工业链条的最低端，纺织服装、食品饮料、家具玩具等劳动密集型占了很大比重。
那个时分,东莞便是给香港人、台湾人打工的城市。外资捞得盆满钵满，东莞人就赚点加工费。这样的经济结构，注定了东莞的社会阶层不行兴旺，打工的多，老板少。
不过，经历过美国金融危机后，东莞决议腾笼换鸟。
自2010年开端推进外资转内资，“三来一补”转企。2014年又来个大规模的“机器换人”，投入使用工业机器人8000台以上，出产功率大为进步。
并且最要害的是，东莞不是一个人在玩。
它在电子信息、新材料、新能源、先进配备制作工业上自我更新的内部力气，触碰上来自深圳的外部力气时，便构成了深圳科技+东莞制作、深圳本钱+东莞智造的新格局，迸发出了十分微弱的合力，让东莞获益良多。
像97年今后，东莞在本钱市场上接连十年处于真空期，没有一家企业上市，2017年，东莞一年就诞生了10家上市公司。
今日的东莞，民营经济占GDP半壁河山，奉献七成税收、多半技术创新效果和九成企业总数，培养出了许多的企业家、小老板。
这些人，都是东莞房价的强壮支撑力。
你黄局长之前就剖析过，浙江省的GDP和人口实力长时间落后于广东、江苏、山东，相当于广东的一半左右。但全我国大约300个地级以上城市中，为什么浙江省11个城市悉数都能挤入房价50强，甚至有8个城市进入了TOP32，这种硬核实力，广东、江苏、山东底子望尘莫及？
原因，便是经济结构。
以姑苏为代表，这座城市入驻了许多日本、新加坡的外资企业，强力托起了姑苏，但富的更多的是外资股东，而不是底层的中方工作人员。所以江苏的全体购买力，就不如民营经济极为兴旺的浙江省。
放下阿里巴巴这样的巨子不说，浙江的草根民营经济一直是GDP的半边天。义乌的小商品、慈溪的小家电、永康的五金、绍兴的轻纺……这些工业诞生了很多兜里有钱的小老板。
当江苏外企的中方高管为着五六十万年薪而996的时分，浙江的小老板们早已习惯了千万的流水。
所以，别看浙江的人口和GDP都矮了一截，人家的财富但是大隐约于市。浙江一片片天价楼盘背面，其实是活泼的市场经济和民间本钱。
相同的道理，当东莞开端“城市更新”，将松山湖、南城、滨海湾新区打构成美丽东莞的时分，新东莞人的改进型需求就迸发出来了，托起东莞的房价往上走。
04
在南我国的大门上，一座GDP超3万亿，行将强过上海的“我国榜首大城市”冉冉升起。
由于，深圳的兴起，正在全面重塑东莞的内核，彻底改变东莞的开展逻辑。
在一体化的催化下，深圳跟东莞渐渐变成了一个城市。
两年前，张五常预言深圳会成为整个地球的经济中心。十年后深圳一带会逾越美国的硅谷。
其间一个重要因素，便是其近邻的东莞。他揣度深圳将会逾越硅谷的原因地点，主要是硅谷没有一个像东莞水平的工业区，东莞很多种产品皆可制作，并且造得好、造得快、造得廉价。
“三十年前我揣度上海的经济将会逾越香港；今日我揣度深圳一带会逾越上海。困难重重，但假以时日，我应该对。”
未来“深莞”与上海之战，到底会胜负未卜？
我国榜首大经济体，到底是呈现在长江出海口，仍是珠江东岸？
—这儿是富丽丽的分割线—
伴随着深圳上升为我国社会主义先行示范区，东莞迎来严重出资机会。近期智谷趋势·楼市黄大大将安排东莞考察团，假如你感兴趣，欢迎增加工作人员（碧怡）微信报名参与，经过咱们专业的视角去找到最好的项目。现场会有大V共享出资剖析。
智谷趋势简介：
咱们是大湾区榜首财经新媒体，是具有全国影响力的闻名前锋智库。长时间深入研究大湾区方针规划、城市规划、工业变迁和人口结构。咱们的调研团队来自南方周末、一流智库以及尖端房企，走遍大湾区内地九市，树立最全面的大湾区数据库，致力于供给独立、客观的房地产剖析和出资咨询服务。
