▎城市快报丨By：世联评价
2019年9月，依据世联评价EVS监测，9月份深圳新建产品住所均价为56,261元/㎡，环比上涨5.9%，存量住所均价为51,396元/㎡，环比上涨0.13%，全体呈趋势性小幅上扬形状；成交7,124套/58.82万平方米，套数环比上升6.6%。
深圳新建住所成交价量图
深圳存量住所成交价量图
数据来历：世联EVS数据渠道
9月份，深圳存量住所商场价量齐升。3月份粤港澳大湾区规划大纲发布，8月份深圳建造我国特色社会主义先行示范区，是深圳楼市两大驱动力，对商场预期和决心影响显着。
深圳商场终究怎么走向，世联评价带你具体解读。
新房商场分析
新房供给
深圳新建住所新增供给走势
数据来历：世联EVS数据渠道
9月份，在粤港澳大湾区、先行示范区等利好影响下，深圳楼市供给量大幅添加。新建产品住所新增供给6,089套/60.51万平方米，供给套数环比大幅上升230%。
新增10个项目，首要散布在龙岗、宝安、盐田刚需盘会集的区域，包含誉珑荟庭、君华天第家乡、悦千山雅园、京基御景半山花园、宝能城花园（西区）、二期御景佳园、大族云峰花园、深世界万科和雅轩、恒大成一期花园、龙岗区海府生态大厦（409套新型工业用地宿舍，本陈述归入住所核算）。
新房成交
深圳新建住所成交价量图
九月份深圳新建住所成交区域散布
数据来历：世联EVS数据渠道
9月份，深圳新建产品住所商场价升量跌。以全市楼盘成交（网签）总金额除以总修建面积核算，9月份深圳新建产品住所均价为56,261元/㎡，环比上涨5.9%，新锦安海纳第宅、天健天骄南苑、宝能城花园、海境地家乡、天鹅湖花园等高端楼盘会集网签拉高均价，接连小幅上扬。
新建产品住所成交2,823套/27.63万平方米，套数环比跌落7.1%。
九月份深圳新建住所销量TOP25
（按成交面积排名）
数据来历：世联EVS数据渠道
9月成交项目首要会集在龙华区、光亮区和宝安区，其间龙华区的【鸿荣源·壹成中心】成交面积为36,321平方米，光亮区的【勤诚达正大城】成交面积为22,632平方米，宝安区的【新锦安壹号第宅】成交面积为18,374平方米。
从全市产品住所各面积产品和对应总价来看，90平方米以下产品仍是成交主力面，成交套数占比为52.96%；总价在300～1000万的产品成交套数占全市总成交套数的82.39%。
新房可售及去化
深圳新建住所库存量
深圳新建住所库存去化周期 （单位：月）
数据来历：世联EVS数据渠道
到9月底，新建产品住所月末可售数量为24,457套/239.11万平方米，可售套数环比上升2.9%，全体呈趋势性下降形状。
新建住所库存去化周期指新建住所月末可售面积（库存量）除以最近六个月均匀出售面积得出的比值。业界通常以库存去化周期来衡量住所商场的供需状况，该数字超越18个月即存在较大的商场危险。假如小于8个月，则楼市显着求过于供，提示住所价格将上涨。
《关于加强近期住所及用地供给办理和调控有关作业的告知》（建房[2017]80号）产品住所库存消化周期“6～12个月的，要添加供地；18～36个月的，要削减供地”。即库存去化周期方针的调控方针为12～18个月。
深圳新建住所库存去化周期为7.2个月，落在调控方针规模以下，本方针显现产品住所严峻求过于供，提示需求添加住所的供给量。
存量商场分析
深圳存量住所成交价量图
九月份深圳存量住所各区成交套数及商场均价
数据来历：世联EVS数据渠道
秋高寒露至，旭日犹融融。9月份，深圳存量住所商场价量齐升。具方针含义的世联EVS深圳存量住所均价为51,396元/㎡，环比上涨0.13%，全体呈趋势性小幅上扬形状；成交7,124套/58.82万平方米，套数环比上升6.6%。
3月份粤港澳大湾区规划大纲发布，8月份深圳建造我国特色社会主义先行示范区，是深圳楼市两大驱动力，对商场预期和决心影响显着。
存量住所成交在3月份呈现了一个显着的拐点。3月份之前基本上保持在每月4,000套左右。4月份存量住所成交遽然放量，随后的六个月显着升温，每个月都保持在7,000套左右，十分活泼。预期第四季度住所成交仍然活泼。
9月份，深圳存量住所成交量原关外区域占50%。其间，宝安区成交1,792套，成交15.67万平方米，在全市占比为25%，成交套数和成交面积均位居全市第一；龙岗区成交1,683套，成交14.45万平方米，在全市占比为24%。
原关内福田区成交套数为1,290套，占比为18%，南山区、罗湖区成交套数别离为1,158套、1,031套，盐田成交套数为170套。
因为新房受方针调控影响极大，乃至每个月成交新房或许不是一类的物业，以新房成交价判别房价的走势有必定误导性。存量房愈加挨近彻底商场竞争状况，且深圳已进入存量房年代，存量房价比新房价更能代表楼市全体运转走势。
住所租借商场分析
深圳住所租借商场走势
数据来历：世联EVS数据渠道
9月份，深圳优质产品住所均匀月租金为76.7元/㎡，环比上涨3.7%，租金处于近期低位。
其间南山区带电梯住所均匀租金111元/㎡·月，领跑全市。福田区（105元/㎡·月）、罗湖区（88元/㎡·月）别离名列第二至第三位。
深圳常住人口在1,800～2,200万之间，2018年新增常住人口49.83万，夺得城市人口争夺战的冠军，其间大学生占新增人口60%。人口方针与工业立异风口使深圳人口增加迅猛，为楼市带来了很多刚需需求，短期3～5年趋势难以改动。杰出的宏观经济基本面与巨大的人口基数将继续支撑住所租借需求平稳增加。
本月存量住所租售比为671倍，静态租借报答率仅1.7%。衡量一个区域住所运转状况杰出的租售比一般界定为1:200～1:300，即200至300个月的租金之和与该物业的置办总价大致持平。我国338个城市的均匀租售比大约为1:350。从租金报答来看，深圳住所租售比严峻失调，出资报答率较低。
与租金收入比较，住所出资者更垂青未来房价会不会涨，是否存在非理性昌盛，需求用财物思想来打破数据限制。
土地商场分析
土地供给
2019年9月，深圳共4宗地布告出让，总土地面积148,093.93平方米，规划修建面积850,530平方米。
九月份深圳土地供给一览表
深圳市前海深港现代服务业协作区T201-0123、T201-0125宗地全体投标出让。T201-0123宗地带设计方案出让，用于建造“前海世界金融交流中心”,T201-0125宗地用于建造“前海世界金融科技城”。本项目拟挑选归纳开发运营商，由其承当交流中心及金融科技城的出资开发以及运营，地价资金来历限定为境外资金。
前海世界金融交流中心修建方案设计
T201-0123宗地会议、酒店和商业物业限全年期自我克制，公共配套产权归市前海办理局。T201-0125宗地30万平方米作业物业限自我克制。住所答应出售，酒店、商业限全体转让。配建22,000平方米世界通讯机楼，该配建世界通讯机楼产权归市前海办理局，建成后以造价结算。A001-0208宗地项目建成后，23,400平方米作业、3,000平方米商业，3,500平方米展览馆全出让年期内不得转让和租借；10,520平方米作业产权归宝安区人民政府，以成本价回购。A002-0070宗地项目建成后，31,008平方米作业全出让年期内不得转让，其余部分为非自用部分修建，答应租售，其间18,562平方米作业由区政府作为方针性优惠商业作业用房，用于引入与总部企业相关的上下游企业入驻。
土地成交
九月份深圳土地成交一览表
9月份，全市新增仅1宗土地成交，土地商场不活泼。华润置地全资子公司（深圳市润投咨询有限公司）以开始价46.6亿元竞得南山区后海中心区编号为T107-0086的归纳用地，深圳湾广场建造拉开了前奏。
T107-0086宗地是南山区2019年度土地招拍挂出让作业的重头戏。该地块坐落深圳南山区后海中心区，紧邻我国华润大厦(春笋)，土地面积9.17万平方米，修建面积16.63万平方米。按T107-0086宗地其间产品房部分（38,336平方米地上商业、30,864平方米商业性作业及39,600平方米地下商业）折算，本宗地名义楼面单价为42,831元/㎡。
本宗地的建造将有用串联起以海岸城+保利剧院为中心的南山商业文明中心区、深圳湾人才公园以及深圳湾广场，打造一条商业、文明、休闲的“长河”，将成为后海中心区建造耀眼的明星项目，已引起广泛重视。
宗地用处为：商业用地+文体设备用地+交通设备用地+绿洲与广场用地+水域，土地运用年限40年，土地面积91,691.16平方米（其间建造用地面积56,311.13平方米，路途用地面积32,432.24平方米），修建面积166,250平方米，挂牌开始价46.6亿元。
项目建成后，56,270平方米文明设备性质为非产品房，产权归政府，由竞得人建成后无偿移送政府；38,336平方米地上商业性质为产品房，限自用，不得转让；30,864平方米商业性作业及39,600平方米地下商业性质为产品房，可切割出售；450平方米公交场站设备及400平方米垃圾转运站性质为非产品房，产权归政府，由竞得人建成后无偿移送政府；330平方米物业办理用房性质为非产品房。
竞买申请人须为我国境内注册且住地点深圳的企业法人；终究控股母公司为世界500强前100位的我国企业；其直接或直接控股股东的总财物不低于人民币10,000亿元。
商业商场分析
一手商业商场（以商务公寓为主）：价跌量升
咱们以全市商业楼盘成交（网签）总金额除以总修建面积，计算9月份深圳新建商业物业成交均价52,674元/㎡，环比跌落3.6%，接连两个月下降。注：深圳官方商业物业数据以商务公寓为主，并非以商铺为主。
成交面积95,457平方米，环比飚升118.2%，热销楼盘包含仁恒梦公寓、中洲沿海商业中心、金地凯旋广场等。
深圳新建商业（含商务公寓）物业成交价量图
九月份商业（以商务公寓为主）新房销量TOP10
（按成交面积排名）
数据来历：世联EVS数据渠道
9月份可售面积为131.8万平方米，处于近年低位。库存去化周期为17.3个月，处于近期低位。
深圳新建商业（含商务公寓）物业可售面积（单位：万㎡）
深圳新建商业（含商务公寓）物业库存去化周期 （单位：月）
数据来历：世联EVS数据渠道
存量商业物业商场：租金趋势性跌落
9月份深圳存量商业物业（以商务公寓为主）成交面积25,943平方米（仅为一手成交量的27%），环比上升10.0%。
因为近年非中心区域新增供给连续入市，深圳优质购物中心均匀租金全体呈趋势性下降形状。
2019年第二季度，首要商圈优质购物中心最优租金层均匀租金趋势性下移至775元/㎡·月。商场继续消化存量物业，市区大部分商场空置率保持安稳，均匀空置率保持在3.6%，保持在一个较低的水平。
中长期而言，深圳商业物业后市审慎达观。
深圳优质购物中心最优租金层均匀租金（单位：元/㎡*月）
深圳优质购物中心最优租金层均匀空置率
数据来历：世联EVS数据渠道
作业商场分析
一手写字楼商场：价量略升，全体较为低迷
咱们以全市楼盘成交（网签）总金额除以总修建面积，计算9月份深圳新建写字楼成交均价50,567元/㎡，环比上升11.9%。
写字楼商场成交面积25,829平方米，环比上升7.5%，近5个月来成交一向低迷。热销楼盘包含会议湾中港广场、恬然立城、招商开元中心等。
深圳新建写字楼成交价量图
九月份写字楼新房销量TOP10
（按成交面积排名）
数据来历：世联EVS数据渠道
9月份可售面积为97.12万平方米，库存量趋势性下降；库存去化周期23.3个月，库存压力有所添加。
深圳新建写字楼可售面积 （单位：万㎡）
深圳新建写字楼库存去化周期 （单位：月）
数据来历：世联EVS数据渠道
存量写字楼商场：租金高位回落，空置率大幅攀升
存量作业物业出售成交仅15,441平方米（为一手成交量的60%），相关于深圳超越700万平方米存量作业物业商场而言，成交极度低迷。
第三季深圳甲级写字楼租借需求有所放缓，供给压力继续，甲级写字楼均匀租金回落到228元/㎡·月（开始数据，以全面核算完结修订数据为准），静态租借报答率下降至4.4%。
深圳甲级写字楼均匀租金 （单位：元/㎡*月）
深圳甲级写字楼均匀空置率
数据来历：世联EVS数据渠道
因为新增供给于季内会集入市，甲级写字楼全体空置率大幅攀升至22.3%。写字楼空置率是商场很好的风向标，深圳六大总部基地加区域提高，商办规划及入市量到达顶峰，甲级写字楼租借供需呈现反转。
展望第四季度，深圳甲级写字楼全体租金稳中略降，全体空置率将显着攀升。
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本文作者：世联评价，全国抢先土地房地产、财物评价组织，具有强壮的评价师团队，持有RICS、AI、HKIS等世界学会资质，努力专业继续抢先，深度、前瞻商场解读，内容首发价值领地大众号，原创精彩不断！如需转载本文，请点击【转载须知】查阅转载规矩。
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