踩盘直击坪山上车是不是坑

2020-03-31 06:15:34 作者:责任编辑NO。杜一帆0322

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周末我到坪山去踩盘,中介就跟我使劲吹:

“西有南山,东有坪山”!“坪山便是下一个硅谷”!他对坪山未来充满了等待。

由于坪山上一年晋级为国家级高新区,规划仍是南山高新区的4.5倍,战略定位不断在提高。

我看概念是有了,不过现在来说人气还短缺,周边的配套设备和交通仍旧是其最大的短板。

首先是人气。

上图是大众号房联在线计算的(3月16-22日)坪山的实践办理人口是64万人,比较同样是刚成立新区的光亮,少了约48万人。

除了盐田和大鹏,坪山是深圳人口最少的区域之一了。

别的,由于疫情影响复工复产,然后影响外地人员回深,深圳的住所房子空置率有所上升,而本周空置率排名前两位的便是大鹏新区和坪山新区。

从上图能够正常的看到,人气越旺的当地,空置率越低,人气越低,空置率越高。

除了人少之外,坪山的城市界面也一向为人诟病,现在坪山仍旧有许多的乡民自建房和工厂,全体环境观感和中介口中的“硅谷”,不同仍是挺大的!

交通方面,南坪快速现已通车了,可是非常堵,而坪盐快速、宝坪大路等都没有详细的通车时刻。

上班族重视的地铁14号线快线和16号线,别离将于2022年2023年注册。14号地铁快线算是个大利好,半个小时能够到福田。

在地铁注册前,坪山首要依托高铁出行,坪山站-深圳北,再转接其他线路,尽管费事,不过也总算一小时内就能去到市区。

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上一年深圳各种利好叠加,楼市高潮不断,但是坪山却纹丝不动,新房价格保持3万/平方-4.5万/平方之间。

方位偏,交通不便,人少……细数一下,坪山的硬伤真不少。

但也正是由于这些缺陷,所以坪山房价成了深圳最廉价的片区了,刚需们只需踮踮脚就能上车

你现在看坪山或许觉得远,等再过五年十年回头看,坪山也不远了,究竟深圳就这么大。就跟咱们五年十年前看龙华相同是乡间,现在龙华却早已高攀不起。连光亮都成了世界中心。

我一向觉得,能买深圳,就不要去东莞惠州,哪怕是隔了一条马路,那也是两个概念。

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我这次去看了几个新盘。

第一个是恒大城,现在算是坪山卖的最火的一个了吧。

出售中心的人流量非常大,大部分出售都要一起招待好几组客人,现场忙的没法解开。

人数太多,我看样板房排队约15分钟。

恒大城一期上一年就开盘了,现在卖的是二期。主推户型95㎡-134㎡三房及四房。

单价3.5万左右,5万认筹就能确定房号,还能有2000-3000的优惠,各种扣头算下来的话,和一期比较,价格优惠了一点点。

一路之隔的财富城单价卖4.2万,但说要我提早预定才能看,不过我搭档曾经去看过这个盘,使用率比恒大城高,财富城80多平或许跟恒大城的106平使用率差不多。并且也是个大项目,有五六期。

这些项目周边都有六馆一城配套但都在一个当地,为什么两个楼盘价格相差那么多呢?财富城和恒大城谁卖的更好呢?

客观的说,由于财富城使用率比恒大城要高许多,所以定价天然比恒大城高。但恒大城也卖的比财富城好。

由于恒大城就在双地铁口,并且财富城4.2万仍是毛坯,恒大城3.5万还带精装,所以客户一比照,尽管恒大城使用率不如财富城高,但恒大城的性价比仍是要高一些。

周边比照来看,不止财富城卖的贵,深城投中心第宅住所也要4万,深城投AIO住所4.5万,招商、大东城二手房也要四万出面了,所以恒大城卖3.5万,我们一比照,就觉得廉价,究竟总价低啊,要知道买坪山的刚需自身购买力也是一般的。

4

我还去看了一个盘,叫中海万熙锦岸华庭,方位很偏,接近惠州了。

在地图上感触更直观,这个盘间隔惠州大约1公里,再往东走2公里便是惠州大盘:龙光城。

当天看房现场也仍是挺多人,但必定没恒大城多,究竟方位没那么好,不过为了做好防护作业,仍需排队进场。

这个盘是2018年拿地,限售五年,22日开盘,现在在要点卖5栋,定价是3.9-4.5万,均价4.2万。

说实在的,这个价位在坪山挑选面很广,而中海万熙锦岸华庭必定不是最优挑选。

户型很方正,使用率高,76平也能做三房,看起来跟恒大城95平差不多。

但万熙锦岸华庭周围缺少大型社区,都是一些自建房和工厂,环境非常杂乱,寓居气氛不浓。

校园是九年制坪山外国语校园文源校区,还不错。

项目间隔在建的16号线技能大学站相隔一个技能大学,约1公里左右,不算地铁盘。

我想许多人上班必定也很介意有没有地铁,这一点确实很重要,在坪山龙岗光亮等关外区域买房一定要选地铁盘,由于许多人在关内上班,没有地铁是很苦楚的事,对房子增值也很晦气。

比照看来,中海的项目除了户型是亮点之外,地段价格配套等,硬伤太大。

和中海同属一个区的奥园翡翠东湾,现在现已入住了,出售说仅剩几套126方的大户型,均价3.4万/平,价格仍是廉价。

碧湖春天方案4月份开盘,价格现在还不清楚,不过校园资源一般,周边旧改多,工厂也多,并且间隔最近的14号线沙湖地铁口,也很远。

长处便是接近坪山大路,开车进出福田南山便利。

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整体而言,买坪山,确实是想以最低门槛在深圳上车,一起规划又还不错的区,至少比大鹏和盐田好。

但寄希望于坪山成为第二个南山的购房者,或许要先下降心思预期了,深圳的开展思路便是一路向西天取经开展,东部的坪山从地理方位来说确实不占优势。

一起坪山空位多,新房供给量大,还有不少旧改回迁房和安居房,房价短时刻内很难涨多少,但长时间仍是会涨的。

不过这两年来,坪山的楼面价都是打破2万/平左右,再往下降价是不大或许了。

疫情后,坪山正在如火如荼的建造开工傍边,将来地铁线路注册后,大大缩短和市区的间隔,到时坪山将会迎来一大批刚需的入住。

假如在龙岗坪山邻近上班的刚需,或者说手上资金不够买市区,无妨看看坪山,先占个坑,今后再渐渐换。

假如你问我在坪山买什么样的房子,能最快增值保值?

那必定是买坪山CBD,性价比最高的房子,有地铁,又有好学位。这样的房子必定会跑赢大盘。

现在坪山实验校园算是坪山比较好的校园。

周边小区有,万科金域缇香、万科金域东郡、招商花园城、大东城、财富城以及深城投中心第宅等,二手房单价根本现已上4万/平以上。

有好学位很重要,比方一些新建的名校关外分校,现在还没有出成果,但学风和师资力气都很好,很或许后边便是关外增值的黑马。

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